Den vanligste feilen norske boligkjøpere gjør på Kanariøyene, er å bruke den norske prosessen som mal. I Norge er megleren en uavhengig mellommann med ansvar for begge parter, og oppgjøret er standardisert. I Spania er megleren selgerens mann, notaren kontrollerer formen og ikke handelen, og den som ivaretar dine interesser, er den advokaten du selv har engasjert og betaler.
Skjønner du den forskjellen, er resten håndterbart. Skjønner du den ikke, er det her det går galt.
Rekkefølgen i et spansk boligkjøp
Nota simple: papiret du leser før alt annet
Alle eiendommer i Spania er registrert i Registro de la Propiedad. En nota simple er et utdrag derfra som viser hvem som står som eier, hvordan eiendommen er beskrevet, og om det hviler heftelser på den — pant, servitutter, arrest, bruksrettigheter. Utdraget kan bestilles av hvem som helst mot et lite gebyr gjennom registerforvalternes egen portal.
Kontroller at beskrivelsen i registeret stemmer med det du faktisk ser. Kvadratmeter, antall rom, terrasse, bod, parkeringsplass. Avvik mellom registeret og virkeligheten er den vanligste kilden til problemer i ettertid, særlig når noen har bygget inn en terrasse eller satt opp et tilbygg uten å melde det.
Contrato de arras: forskuddet som binder begge
Når partene er enige, signeres som regel en contrato de arras med et forskudd, typisk en andel av kjøpesummen. Rettsvirkningen står i den spanske sivilloven artikkel 1454: har det vært stilt arras i en kjøpekontrakt, kan avtalen heves ved at kjøperen taper forskuddet, eller ved at selgeren betaler det tilbake i dobbel størrelse.
Det er en symmetrisk regel, og den er verdt å forstå før du signerer. Trekker du deg, mister du pengene. Trekker selgeren seg, skal du ha dobbelt tilbake. Men arras finnes i flere varianter med ulike virkninger, og hvilken du signerer avgjøres av ordlyden. La advokaten din lese kontrakten før du overfører noe som helst.
Escritura pública hos notario
Selve overdragelsen skjer ved at partene møter hos notar og signerer escritura pública de compraventa. Notaren kontrollerer identitet, at dokumentene er i orden og at kjøpesummen betales, og bekrefter at avtalen er formriktig. Notaren er ikke din rådgiver og forhandler ikke på dine vegne.
Du må ha NIE-nummer før dette møtet. Uten det kan skjøtet ikke tinglyses. Hvordan du skaffer det, står i artikkelen om NIE-nummer. Snakker du ikke spansk godt nok til å forstå det som leses opp, har du rett til tolk, og notaren vil normalt kreve det.
Registrering
Etter signering skal skjøtet tinglyses i eiendomsregisteret og skattene betales innen fristene. Dette er som regel gestoren eller advokaten din som ordner. Sjekk selv at det faktisk er gjort, og be om kopi av registerutskriften der du står som eier.
Hva koster det utover kjøpesummen?
Kostnadene ved siden av prisen er en betydelig post, og de er ikke de samme som i Norge.
- Overdragelsesavgift eller IGIC. Kjøper du brukt bolig, betales Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Kjøper du nybygg fra utbygger, betales i stedet IGIC — Kanariøyenes egen forbruksavgift, som erstatter moms fordi øyene ligger utenfor EUs momsområde — sammen med dokumentavgiften Actos Jurídicos Documentados. Satsene fastsettes av Kanariøyene og forvaltes av Agencia Tributaria Canaria. Vi gjengir dem ikke her, fordi satser og fritak endres og fordi feil tall i denne posten koster ekte penger — hent gjeldende sats fra skattekontoret eller advokaten din.
- Notarhonorar. Sivilloven artikkel 1455 sier at kostnadene ved utstedelse av skjøtet bæres av selgeren, mens førstekopien og alt etter salget bæres av kjøperen, med mindre annet er avtalt. I praksis avtales det annet i de fleste kontrakter, så les hva som står.
- Tinglysingsgebyr i eiendomsregisteret.
- Gestor eller advokat. Honorar for gjennomgang, oppgjør og registrering.
- Meglerhonorar betales normalt av selger, men sjekk at det ikke er lagt på prisen din.
- Takst eller teknisk gjennomgang hvis du velger det, og det bør du.
Sett av en buffer utover kjøpesummen. Nøyaktig hvor stor avhenger av sats, kommune og boligtype, og det er et av spørsmålene du skal ha skriftlig svar på fra advokaten før du signerer arras-kontrakten.
Gjelden følger boligen, ikke selgeren
Dette punktet alene er verdt honoraret til en advokat. Etter loven om eierseksjoner, artikkel 9 svarer den som kjøper en bolig i et sameie med selve eiendommen for tidligere eieres ubetalte fellesutgifter — for den forfalte delen av det året kjøpet skjer og de tre foregående kalenderårene. Boligen er rettslig heftet for kravet.
Loven pålegger derfor selgeren å legge fram en attest fra sameiet om gjeldsstatus, og notaren kan ikke autorisere skjøtet uten den. Men det er ett unntak, og det er der fella ligger: med mindre kjøperen uttrykkelig fritar selgeren fra å legge den fram. Blir du bedt om å frita selgeren fra dette kravet, er svaret nei. Alltid.
Tilsvarende bør du kontrollere at eiendomsskatten IBI er betalt, og be om siste kvittering for vann og strøm.
Hvilke feller går nordmenn oftest i?
Fem går igjen.
Ulovlige påbygg og innglassede terrasser. Mange leiligheter på sørkysten har utvidelser som aldri er meldt. Det gir avvik mellom registeret og virkeligheten, og kan gi pålegg om tilbakeføring. Sammenlign nota simple med det du ser.
Turistutleie som ikke er lov. Kjøper du i den tro at du skal leie ut til turister, må du sjekke både offentlig regelverk og sameiets vedtekter. Sameiet kan begrense turistutleie, og reglene på Kanariøyene har vært under endring.
Å betale utenom kontrakten. Et lavere beløp i skjøtet enn det som faktisk betales, er skatteunndragelse. Det er også svært dårlig for deg selv, fordi gevinsten din ved videresalg beregnes ut fra det som står i skjøtet.
Å forveksle timeshare med eiendom. Kanariøyene er Europas timeshare-sentrum, og salgsapparatet er profesjonelt. Bruksrett er ikke eierskap. Se artikkelen om timeshare før du signerer noe som helst på et salgsmøte.
Å bruke selgerens advokat. Det tilbys ofte, gjerne som en vennlighet. Da har du ingen som representerer deg.
Hvorfor advokat, og ikke megler?
Fordi ingen andre i prosessen har din interesse som oppgave. Megleren har oppdrag fra selger. Notaren har oppdrag fra loven. Gestoren utfører praktiske oppgaver. Advokaten er den eneste som skal si fra hvis handelen er dårlig.
Velg en advokat som er registrert i et lokalt advokatsamfunn, colegio de abogados, og som ikke er anbefalt av selgeren eller megleren. Be om skriftlig oppdragsbekreftelse og pristilbud. Hvordan du finner noen som snakker et språk du forstår, står i artikkelen om norsktalende advokat.
| Rolle | Hvem betaler | Hvem representerer vedkommende |
|---|---|---|
| Megler (agente inmobiliario) | Normalt selger | Selger |
| Notar (notario) | Deles, se sivilloven artikkel 1455 | Ingen av partene — kontrollerer formen på vegne av staten |
| Gestor | Kjøper | Utfører praktiske oppgaver, gir ikke juridiske råd om handelen |
| Advokat (abogado) | Kjøper | Deg |
Kan du få lån i Spania?
Ja, spanske banker låner til utenlandske kjøpere, men på andre vilkår enn til bosatte. Belåningsgraden er som regel lavere for ikke-bosatte, dokumentasjonskravene er strengere, og saksbehandlingen tar tid — regn med at et lånetilsagn ikke er klart før arras-fristen løper ut, med mindre du begynner tidlig.
Alternativet mange bruker, er å finansiere kjøpet i Norge med sikkerhet i norsk bolig. Det gir enklere prosess, men flytter risikoen til den norske balansen din, og valutakursen blir din å bære. Dette er en finansiell vurdering vi ikke gir råd om — ta den med banken din og en rådgiver som kjenner begge land.
Skal du ta opp spansk lån, kommer det egne kostnader på toppen av dem som er nevnt over: takst, bankgebyr og egne registreringskostnader for pantet.
Etter kjøpet
Du får en rekke løpende forpliktelser: eiendomsskatt, fellesutgifter, søppelgebyr, strøm og vann. De aller fleste av dem forventes betalt ved automatisk trekk fra spansk konto, og det er som regel her behovet for en slik konto oppstår — se artikkelen om bankkonto i Spania.
Eier du bolig i Spania uten å være skattemessig bosatt der, har du i tillegg egne rapporteringsplikter til spanske skattemyndigheter, og boligen skal med i den norske skattemeldingen så lenge du er skattemessig bosatt i Norge. Det er behandlet i artikkelen om skatt ved langtidsopphold i Spania.
Skriv testament. Arv over landegrenser er kompliserende, og et spansk testament for den spanske eiendommen er en rimelig forsikring mot et dyrt etterspill.
Kanariøyene.net gir ikke juridisk rådgivning. Lovhenvisningene over er hentet fra den spanske lovtidenden BOE og kontrollert i september 2026. Regelverk og satser endres, og din sak må vurderes av advokat.